A determinação do Valor através do Método de Comparação de Mercado é efectuada através da comparação dos valores de transacção de imóveis semelhantes e comparáveis, obtidos através do conhecimento do mercado local ou de prospecção efectuada.

De acordo com as características da zona e do imóvel são feitas as correcções necessárias, relativamente à prospecção obtida, tendo em consideração diferenças como localização, acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc., de modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel.

A aplicação do método de comparação de mercado deve obedecer às seguintes exigências:

• Método do Rendimento – Capitalização directa

Aplica-se a fracções arrendadas ou susceptíveis de arrendar. O valor do imóvel é traduzido pela relação entre o rendimento actual / futuro e a taxa de capitalização esperada.

O valor é obtido pela fórmula V = R/t , em que V traduz o valor do imóvel, R o rendimento gerado pelo imóvel e t a taxa de capitalização esperada.

• Método do Rendimento – Discounted CashFlow

Aplica-se a imóveis que gerem rendimento, ou na avaliação de imóveis que irão gerar rendimentos diferenciados em períodos diferenciados. O Valor da propriedade assim determinado é baseado numa análise da rentabilidade gerada pelo projecto de desenvolvimento considerado, sendo traduzido pelo Valor Actual Líquido dos benefícios futuros inerentes.

Os custos inerentes à gestão do imóvel ou de desenvolvimento do projecto, assim como os encargos indirectos (custos financeiros, de projecto, de comercialização, etc.) são deduzidos ao rendimento potencial bruto do imóvel. Assim, os rendimentos líquidos futuros são descontados no período de tempo considerado, a uma determinada taxa, que reflecte a rentabilidade esperada e o risco inerente à posse do imóvel ou ao desenvolvimento do projecto considerado.

No caso de avaliação de terrenos para construção, para a obtenção do Valor Residual do terreno, devem ainda ser deduzidos os custos de promoção e de gestão.

Pelo método dos custos a estimativa de valor corresponde ao custo de construção de um imóvel que cumpra as mesmas funções do imóvel objecto de avaliação. No caso de se considerarem custos referentes à utilização de tecnologias e materiais actuais denomina-se custo de substituição; no caso de se considerarem custos referentes à utilização de tecnologias e materiais idênticos aos do imóvel em avaliação denomina-se custo de reposição.

Ao valor do imóvel assim obtido deve-se ainda deduzir um valor correspondente à depreciação física ou obsolescência funcional do imóvel.